Obligación de hacer Escritura Pública.

 

Concepto:

La obligación de hacer Escritura Pública constituye un deber legal para quien pretenda transferir derechos reales sobre un bien inmueble o un mueble registrable, tal deber se encuentra establecido en la ley y no puede ser soslayado.

Presupuestos Jurídicos:

Para poder demandarse la realización de la presente figura ante la sede judicial, deben mediar presupuestos clave como ser:

• La existencia de un contrato que tenga por finalidad la constitución, modificación, transmisión, renuncia o extinción de derechos reales sobre un bien registrable.
• Que el objeto de tal contrato sea un bien registrable.
• Que no se haya convenido que el acto no valdría sin la formalización del requisito de la escritura.
•  La existencia fehaciente de la oferta realizada por el vendedor.

Encuadre Legal:

Conforme al análisis jurídico, los preceptos legales aplicables al caso son fundamentalmente los siguientes:

• Art.700. del C.C.P.- “Deberán ser hechos en escritura pública: a) los contratos que tengan por objeto la constitución, modificación, transmisión, renuncia o extinción de derechos reales sobre bienes que deban ser registrados”.
• Art.701 del C.C.P.- “Los contratos que, debiendo llenar el requisito de la escritura pública, fueren otorgados por instrumento privado o verbalmente, no quedarán concluidos como tales, mientras no estuviere firmado aquella escritura. Valdrán, sin embargo, como contratos en que las partes se hubieren obligado a cumplir esa formalidad. Estos actos, como aquéllos en que las partes se comprometieren a escriturar, quedan sometidos a las reglas sobre obligaciones de hacer. El presente artículo no tendrá efecto cuando las partes hubieren convenido que el acto no valdría sin la escritura pública.”
• Art.674 del C.C.P.- “-El consentimiento debe manifestarse por oferta y aceptación. Se lo presume por el recibo voluntario de la cosa ofrecida o pedida; o porque quien haya de manifestar su aceptación hiciere lo que en caso contrario no hubiere hecho, o dejare de hacer lo que habría hecho si su intención fuere la de rechazar la oferta”.
• Art.681 del C.C.P.- “La aceptación tardía o cualquier modificación introducida en la oferta al aceptarla, importará la propuesta de un nuevo contrato”.
• Art. 680 del C.C.P.- “La oferta deja de ser obligatoria si la retira el oferente, y el destinatario recibe la retractación antes de expedir la aceptación”.

Pruebas:

•          Prueba Documental: La constituye fundamentalmente el boleto de compra-venta suscrito entre el actor y el demandado, del cual se desprende la obligación de hacer escritura pública.

Derecho:

En el presente caso, el contrato establecido por las partes se regula fundamentalmente en base a las disposiciones del Código Civil relativas a la “Oferta y Aceptación”, es por ello que he citado la norma contenida en el art. 674, pues en razón de la misma se entiende que el depósito realizado por la asociación forma parte y respuesta de su intención de adquirir el bien, también cité el 681, en virtud del cual el depósito realizado por la asociación por motivo del pago del precio del bien ofrecido, importa la propuesta de un nuevo contrato, no siendo esto rebatido por el ofertante, quedando su aceptación en carácter tácito, dado que el propio Código le impone la obligación de retirar la oferta en forma expresa, comunicándola en consecuencia al destinatario antes de que éste realice su aceptación, a tenor de lo dispuesto en el 681 del C.C.P. Además, rigen respecto a la obligación de formalizar la Escritura Pública las disposiciones contenidas en los arts. 700, inc. a) y 701 del C.C., ya citados ut-supra.

Doctrina:

“Si bien se puede afirmar que todas las obligaciones tienen su origen en la ley que las determina y protege los derechos que de ella se derivan, hay algunas que no se originan en la voluntad contractual de las partes. Sino que nacen directamente de la autoridad de la ley que impone la obligación partiendo de un presupuesto dado, sin necesidad de que su causa inmediata se encuentre en un hecho humano”.

Diccionario de Ciencias Jurídicas, Manuel Ossorio, Pág. 639.

Jurisprudencia:

“Entiendo que el Juzgador mencionó correctamente el art. 681 , donde el Código de fondo nos indica que la aceptación tardía no importa la rescisión del contrato sino una nueva propuesta, por lo que debe interpretare el hecho de la parte actora que se estableció un nuevo plazo para el pago del precio de venta, produciéndose ésta al momento de aceptar la oferta de la parte demandada, y que se haya comprobado que la contraparte no se opuso, con lo cual existe una aceptación tácita a la nueva modalidad”

Datos:

Tribunal: Tribunal de Apelación Civil y Comercial, Quinta Sala, Asunción.

Fecha: 18/03/04.

Resolución: A y S Nro. 18.-

Partes: APAPEX c/ CONAVI.-