Juicio Ejecutivo por Cobro de Alquileres.

Concepto:

Según se desprende del propio Código Procesal Civil, los créditos por alquileres gozan de la categoría de “títulos ejecutivos”, es por ello que la vía del juicio ejecutivo, de trámite sumario, se encuentra expedita para este tipo de créditos, teniendo esto la finalidad de dar pronto tramite en orden al cobro de los mismos.

Presupuestos Jurídicos:

Para poder demandarse la realización de la presente figura ante la sede judicial, deben mediar presupuestos clave como ser:

•           La existencia de un contrato de alquiler.
•       El incumplimiento injustificado en el pago del alquiler por parte del locatario.
•       Que no se haya fijado condición resolutoria.

Encuadre Legal:

Conforme al análisis jurídico, los preceptos legales aplicables al caso son fundamentalmente los siguientes:

• Art.843 del C.C.P.- “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiere continuado en el uso de la cosa. El arrendatario en mora en cuanto a la restitución de la cosa está obligado a pagar el canon convenido hasta la entrega de ella, sin perjuicio de resarcir cualquier otro daño”.
• Art.448 del C.P.C.- Títulos ejecutivos. “Los títulos que traen aparejada ejecución, de conformidad con el artículo 439, son los siguientes: c) el crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles”.

Pruebas:

•           Prueba Documental: La constituye principalmente el contrato de locación celebrado entre las partes, el cual prueba la relación jurídica principal así como también la existencia de la cláusula mencionada en el caso. Así también un telegrama colacionado donde se intima a los deudores al pago de lo adeudado en concepto de alquiler.

Derecho:

Se aplican a la presente figura las disposiciones del Código Procesal Civil que regulan la ejecución del Juicio Ejecutivo, así como también disposiciones contenidas en la Sección IV, Capítulo III, Libro III del Código Civil Paraguayo, donde se regula respecto a la conclusión de la locación. Se aplican concretamente al caso en estudio los artículos citados ut-supra.

Doctrina:

“Es común a ambas excepciones (las de falsedad material e inhabilidad de título) la prohibición de que, mediante ellas, se discuta la inexistencia, ilegitimidad o falsedad de la causa. De allí que se haya decidido, v.gr., que una vez integrado el título en una ejecución por cobro de alquileres, no cabe cuestionar en el proceso ejecutivo la validez legal de la estipulación mediante la cual se convino una pena por la demora en restituir el bien, pues tal articulación no se refiere a los requisitos extrínsecos del título, sino a la licitud de la causa. Pero la aludida prohibición cede cuando la ilicitud de la causa surge del documento mismo, el origen y el contenido de la deuda reclamada comportan un supuesto de nulidad absoluta, o la inexistencia de la obligación resulte en forma manifiesta de las constancias del expediente”.

Manual de Derecho Procesal, Lino E. Palacio, Pág. 420, Edit. La Ley.

Análisis del fallo:

“M. S.A. de Administración y Mandatos c/ J. De R. y R. O. s/ Cobro de Alquileres”

En el presente caso la firma “M. S.A.” había demandado a J. S. E. De R. y R. A. O. por Cobro de Alquileres impagos correspondientes a los meses de mayo a octubre del año 1999. La parte demandada había opuesto excepción de pago total, fundándose en que el contrato de locación había terminado en el mes de abril de ese mismo año. Ahora bien, pese a haber terminado el contrato en el referido mes de abril, la parte demandada nunca había hecho entrega del inmueble a la parte actora, conforme se había pactado en el contrato, por lo tanto, a tenor de lo dispuesto en el mismo contrato y en el art. 843 del C.C.P. procedía el pago del canon convenido por los meses posteriores al mes de abril, resolviendo el a-quo hacer lugar a la demanda. Contra tal resolución presentó recurso de apelación la parte demandada, el ad-quem previo estudio íntegro de las constancias de autos, resolvió confirmar la resolución impugnada por encontrarla conforme a derecho, imponiendo las costas de la instancia a la apelante.

Jurisprudencia:

“No es suficiente conocer la cuota mensual sino el total devengado que permita justificar el monto del crédito, por ello el código exige que se intime al ejecutado para que presente el último recibo, dado que e éste resultará no solo el importe del alquiler, sino también la fecha del último pago y saldos pendientes”.

Datos:

Tribunal: Tribunal de Apelación Civil y Comercial, Tercera Sala, Asunción.

 Fecha: 07/03/13.-

Resolución: A y S Nro. 18.-

Partes: Oscar Luis Tuma y Jorge Rodolfo Jermolieff.-